再開・修理・給湯器

勝手な、きりで、二週間くらいは書くのを遠慮しよう、と思ってほおってましたが、又再開です。京都・北山にいて感じる、それなりの不動産のことなどの発信を続けよう、と思います。

さて、不動産業界も当然のように自粛モードもあって、活気は感じられません。

京都の不動産業界も被災者の方たちへの住宅の供給を進めているとは思うのですが、実のところ、学生対象を中心としたワンルームなど、例年になく空き室率が高く、全体に需要にあわない賃貸物件ほど、あまっている感じがします。

中古物件や賃貸の流通は動きが悪い、でまだある意味済む所がありますが、建設関係は資材や商品の調達ができず、先行き全く不透明で納期が間に合わない、という問題が出てきています。

でも、とりあえず厳しいのは、調整の利かない待ったなしの修理・修繕ではないか、と思います。

先日引き渡した築４０年の貸家にご入居された方から　「給湯器からぬるいお湯しか出ない」　みてもらった所、「交換が必要、但し、震災の影響でただちに商品がない」　という展開、　

幸い、古いおうちで、キッチンは瞬間湯沸かし器、沸かすだけの風呂釜はあり、給湯器の利用は洗面と風呂のシャワーのみなのでなんとか暫くこらえてください、とのあつかましいお願いを了解してくださったのですが、

いまどきのほとんどのおうちは三点給湯（キッチン・浴室・洗面所の給湯を一台の給湯器でまかなう）、もし、それだったら、と思うとちょっとぞっとする話です。ちなみに数台の在庫があったそうで、手配できたのですが、代金は闇の中です。　　　　　　　　　　　　　山本

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路地・防災・更地

今、ヤフーのトップページで、福島沖１５キロで屋根乗り漂流男性、海自が救助という見出しを見つけました。初めて良い知らせを聞いたような気がします。

京都の中心部には幅員１ｍそこそこという路地（ろうじ）にそっての戦前からの家も多く、中には空き家で、ほおっておいたら今にも壊れそうな、おうちが散見されます。

少し前の新聞に載っていたのですが、京都市としては、やはり防災上からも所有者の協力を得て、更地などにしたいようです。　　　

が、そうした不動産に限って所有者不明であったり、所有者に修理する費用も壊す費用もない、場合によっては意思もない、ということで放置されている案件が多いそうです。

昨年、弊社にもそのような物件の売却依頼がありました。

宅地３０平方メートルほどで、リフォームも困難、再建築は基本的に不可でもっと困難、相続物件で現在所有者が１０数人、

そのうちの何人かが亡くなられていて、物件自体よりも権利関係の調整が必要で、その上での価格は、と言うと、もうそんなんやったら、保留やな、という展開になりました。

この不動産はいろんなことを秤にかけられると、やはり塩づけになる可能性が大だな、と思います。防災というくくりで考えると、複雑です。　　　　　　　　　　山本


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地震・に・思うこと

その時、京都市中京区のビルの５階にいた私の娘は、一瞬自分がめまいをおこしているような錯覚をして、暫くして地震だと気づいた、と言ってました。

私は、北区上賀茂の弊社事務所にいたのですが、誰もこのゆれに気づかず、夕方くらいから、その伝えられるニュースの大きさに驚いた次第です。

日本に住んでいる以上、地震というリスクとは無縁でいられませんが、今回、たまたま京都はダメージがなく、

人の縁も含めて、今回の被災地の状況と全く無関係でいられる人は少ないでしょうが、

少なくとも私どもは今日、幸いにも、粛々と仕事をさせていただけています。

人生で、特にいいことは出来なくてもよいから、人の迷惑になるようなことだけはしないように、との心がけは持っています。

思いであったり、行動であったり、この未曾有の混乱の中で、間違った判断をしないように、と考えます。　　　　　　山本

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申告・ローン控除・お得

確定申告締め切りの日が近づいています。税金のことは税理士さんへ、不動産のことは不動産屋へ、ということですが、

一般のサラリーマンは住宅ローン控除の申請に税理士を頼まれる、というのは、ほぼないでしょうし

不動産屋として、勿論申告の代行は出来ませんが、該当するお客様には、「今年はめんどうでも、税務署で手続きせんとあきませんよう、ほっといてもお金戻りませんよう、申告せんとあきませんよう」　　と注意喚起します。

得することは、自分から調べて動いて汗のひとつもかかなきゃ駄目、

得をするような話はむこうからやってこない、結果、お金が出て行く話は、得ですよ、の仮面をかぶってやってくるから疑ってかかれ、と教わってきました。

一緒にするときっとしかられますが、不動産を売った場合には、売りましたよね、利益には税金がかかりますよ、とたいがい通知がきて教えてくれますね、一応３０００万控除とかありますよ、のお得情報付で。

でも、この時期、ローン控除の対象にならない方ほど、「念の為ですが、何か受ける方法はありませんか」と聞いてこられます。

又、これは来年仕切りなおしですが、年明けに引っ越して、申告の時に「あっ」　というのもあります。

とりあえずは、発想貧困な私の頭では、残念です、とお答えするしか。　　　　　　　　山本


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住所番地・防空壕・愛宕郡

家主さんである７０歳をちょっと出たところのお母さんとお話をしてまして、

「不意に住所を聞かれたときに自宅の番地がすっと出てこない時がある（おそらく、お持ちの家が１件じゃないから）のに、幼児の頃だけに住んでいた、他県の住所番地が今でもすぐに、すっと言える」　　と。

その理由が、「おそらく戦時中で、防空壕に逃げ回っていた頃とかで、万一親と、はぐれたときに、すっと住所番地まで言えるようにと教育を受け、いつまでもその頃の映像とともに頭に残っているんだろう」　　という重いお話で、

「私も生家も含めて３軒の家しか知りませんけど、２軒目の家の番地は全く思い出せません」　と、まあ、重みのない返事をし、

もし、ぼけてしまって、家に帰れなくなって、「どないしはりました、どこから、きはりました」　と問われたら、今のじゃなくて、その一番思いのある住所を言うかも知れませんね。　て、まあ、時に決して笑えない話で終わったんですけど、

ちなみに、様子こそ一変しているものの、そのお母さんの住所番地は現存するようですが、

市町村合併で、住所もどんどん変遷して、そこがどこか、想像しなきゃわからない場合も多くなりました。

ここいらへんも明治の頃は愛宕（あたご）郡・上賀茂（かみがも）村、と言ったそうで、

「どこから、きはりましたん」　「愛宕郡じゃ」　と言われても、嵯峨野から続く愛宕さんのイメージしかなくて、

「よっしゃ、おうちまでお連れしましょう」　と言って、一緒に嵐山あたりで迷子になりそうです。　　　　山本

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ブログ・笑顔・写真

言い古されていますが、昔は地域の人々が情報を共有していて、「どこぞの馬鹿息子が」とか「じいさんが」とかだったんですが、

今は隣の家族構成すらよく知らない、個人情報保護とやらで、学校も電話連絡網すらない、とか。

一方で、ネットの世界ではけっこう私を知ってくださいという人が多いようで、遠慮がちにといいつつ、結局私もそれなりにさらけだしています。

さて、そのブログの目的のひとつは、弊社のホームページにたどりついていただいて、お客様と良い出会いを持ちたい、ということなのですが、そのための道具として、営業マンの「笑みの写真」を載せる、ということが推奨されています。

写真を見て、この人なら頼りになる、と判断してもらうためでしょうが、人は見た目が９割とはいえ、写真ですし、第一、逆の印象を与えるかもしれません。　　そんな、自信家にはなれません。

といって別に笑顔の写真が苦手というのでもなく、若い頃は「おこられてんのに、何、わろとんねん」と誤解され、目上の人にたたかれたことが一度ならずある、にやけ顔でしたが、

撮られるのもあまり好きじゃなくて、直近の写真は、といえば運転免許の更新のときのやつくらいで、もしものことがあれば、遺影にはこれを使うのかな、と思うと少しは写真も撮っとかな、と思っています。

ま、そのうち、必要かな、と思えば、さらけだす、やも、かな。　　　　　　山本


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中古住宅・違反建築・ローン

いわゆる京町家を再生したいとか、中古住宅を買ってリフォームしたいとかいう若い方も増えているように見受けます。

中古住宅市場の活性化は歓迎すべきことです。しかし、ローン控除も含め、住宅ローンのことを考えるときびしいものがあるように思います。

弊社の営業重点地域である京都市北部の中古物件は、建築基準法でいう建ぺい率・容積率（敷地に対しての建物面積の割合）が超過しているものが多く、

少なくとも、その一点において、違反建築物という、それが正しいのか、というしっくりこない呼び方でもって、ローン不可という金融機関が圧倒的多数なんですが、

「査定価格は２０００万、でもローンが厳しいのでイツ売れるか。残債務は１２００万ですから、その金額なら現金ですぐにお買いになる方もいらっしゃるかも。で、査定は１２００万ですが」　て、なんか変ですよね。

情状酌量というと、これも不適切な言葉かもしれませんが、京都の事情を考慮して一定のガイドラインを持ちながらローンに対応してくれる、ありがたい金融機関もあるので、何とか中古市場も動いている、というところでしょうか。

以前にローンを取り組んでいた金融機関としては、同じ物件の再販にはその新たな住宅ローンに取り組む、それがあるべき対応だと個人的には思うのですが。

不動産屋として生き残る為にも、どうすれば中古住宅の流通を活性化していけるかと、さらに無い頭しぼらんとあきまへん。

しゃべりだすと長くなるので、まあ、今日はここいらへんで。　　　山本

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更新料・疑心暗鬼・市場原理

これは、いち営業マンの個人ブログで、これから書くことは、あくまで私個人の考えですが、

賃貸住宅の更新料（賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種で、有効かどうかが争われている）訴訟の最高裁判決が６月に出るようです。

京都は更新料支払いの慣習が定着していて、多くの地域では、そもそも更新料って何、というのが珍しくない、というのを、この仕事を始めて、けっこう、してから知ったんですが、

その金額の多寡はともかくとして、すんなりと慣習として受け入れていました。

ところで、この裁判が始まってからというもの、関係者、疑心暗鬼というのか、とにかく市場は混乱しているようで、もう一刻も早く、新しい基準をつくっていただいたら良いのに、と思っているのです。

現場の感覚としては、もうずいぶん長い間、どっちがどう、というのでもなく、借主も大変、貸主も大変という状況が続いているように思います。

人気物件はびっくりするような金額設定でも借りる人は借りますし、こんな人は更新料があっても借りるだろうし、不人気物件は敷金礼金、勿論更新料なしでもいつまでも借り手がなかったりするわけで、

更新料云々というより、ランニングコストを双方どうとらえるか、の個別案件の自己責任の市場原理、でええんじゃないんですか、という乱暴なことをあくまで個人として、日ごろ考えています。　　　　　　山本

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宮川町・学校統合・閉校

２３年４月から京都市東山区北部の５小学校と２中学校の統合により、小中一貫校ができます。

京都の代名詞でもある芸妓さん舞妓さんが行き来する宮川筋に、鉄骨造３階建総戸数３戸のワンルームをお預かりして、現在入居者募集しているんですけど、

その宮川町と祇園甲部を校区にかかえる新道小もそのひとつで、閉校になるお別れ行事が歌舞練場でおこなわれる、という粋な記事が載っていました。

統合は地域全体が活性化されて良いように思いますが、母校が閉校になるというのは、少し寂しいですね。

知り合いの知り合いに小・中・高・大と、みんな統廃合されたり、名称変更されたりで、母校がひとつもなくなって嘆いている人がいる、という笑い話を聞きましたが、これからはどんどん、そんな風になるんでしょうね。

幸いかどうか、私は出身校すべて、名前も変わらず残っているんですが、いわゆる世間の評価であったり、評判であったりは微妙に変わっているように思います。

「ええ学校、でてはりますんやねえ」　「いやいや、うちらの頃はたいがい、あほで悪うて、へへえ」

とか、或いは逆に　「ゆうても、うちらの頃はそこそこの出来の、はあ」　　とか、まあ学校も生き物です。

最近は減ったように思うのですが、いっとき、不動産をお探しに来られる乳幼児のいらっしゃるお客様など、

「この小学校区はいいんだけど、中学が荒れてると聞くので隣の校区で探してください」とかいうの、多かったですね。

そのたび、「今はそうでも、お子さんが中学に進まれる頃にはどうでしょう」　などと答えていたんですけど。

今なら、「進学される頃には隣の校区の中学と統合してるかもしれませんし」　が正解かな。　　　　　　　　山本

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テナント・シニア・６５

けっこう入れ替わりの激しいテナント、「今のオーナー、調子がよさそうで、商売上手だ」と思っていたんですが、どうも空き物件になっているみたいです。

ご発展で大きな店へ、かもしれませんが、不動産屋の第六感としては、「これは違うな、厳しいな」てとこです。

駅近とかそういうのもあまり関係なく、空き店舗が増えていて、ビジネスチャンスと歓迎すべきなんでしょうが、こちらもテナント募集のある身、又、ライバル増えた、どんな賃料設定でくるんだ、が先にたちます。

確かに商売は大変。今朝もチラシに入ってたんですが、焼肉屋さんの食べ放題の設定金額もどんどん価格下げ競争になっているような気がします。

そのちらし、シニアはさらに２００円引きになっていました。ひっかかったのはそのシニア年齢が６５歳以上ということ。

例えば、シニア住宅というと、おおむね６０歳以上の高齢者向けというし、どちらかというと、シニア、６０歳以上というイメージがあるんですけど、まあ、ここは６０歳なら、まだ元気に食いよるし、という危機感があるのかもしれません。。

６０と６５で、どうちゃうのか、ということですけど、ま、たいがいのものは５歳きざみですね。年金等は言うに及ばず、相続時精算課税制度利用も親は６５歳以上です。ちなみに住宅取得に関しては６５歳未満オーケーです。

ちなみに、何となく５歳きざみ、理解するんですけど、長島スパーランドの絶叫系マシン、利用可能は５４歳未満でした。何で５５ちゃうねん。

と、何か、こうして自分にも参加出来ないことがふえてくるんじゃないか、と不安に思うことがあります。

さて、これは、昨日と同時刻の同じ桜の枝です、さぶ！　　　　山本


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閑話・ほぼ２２・５５

「ハンカチ世代っす」　「あっ、野球やってたんや」　「やってないっす」　「それは、ほぼ２２歳ってことやね」

てな会話がありまして、野球やってる彼の同級生だけじゃなく、やってなくても大きなくくりの、そのへんの年齢ということで、ハンカチでよいみたいです。ほんまかいな、むしろじゃまくさい、というツッコミですが。

そうすると、うちらは、さしずめ楽器のひとつも出来なくても桑田世代で、それは桑田・清原のじゃなくて、サザンの桑田さんですけど、又、即ちゴーゴーひろみさん世代でもあり、

意図せず笑われることはあっても、意図して笑わせられるような能力のない、けれども、さんまさん世代であり、紳助さん世代でもある、と言ってよいのか、ということですな。

ここで一言、ハンカチ世代君たちに頼んでおこう。

世間のたいがいのほぼ５５歳は、彼らのようなオピニオンリーダーと違って、見た目も心も、相当くたびれて、しょぼくれてはいるけれど、それなりにおりあいをつけ、苦労して今日まできているんだろう、ご苦労なこった、という想像力だけは持っていて欲しい、と。


さて、これは今朝の鴨川畔の年に一度、私が何者かとたくさんの人にわかってもらえる日が来るのを待つ桜の枝。



ちなみに遠景は上賀茂橋、８月１６日送り火の舟形、ちょっとした雪化粧を抱く北山連山のほぼ南はし、です、以上。
　　　　山本

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相続・登記・自分でやる

先日、売主様に相続登記が必要になるお取引をさせていただきました。

お世話になっている司法書士の先生もいらっしゃいます、それこそ遠慮がちに言わなきゃなんないんですけど、

「お時間に余裕があるようでしたら、相続の登記は、売買取引のように相手方が存在しないので、ご自分で法務局に行ってご相談されるといいですよ」と申し上げました。

昔はけっこう敷居が高かったような気もするんですが、今は、いわゆる役所、と呼ばれる所、どこも懇切丁寧に教えて下さいます。

で、その売主様、多少のご苦労もあったか、と思いますが、首尾よく登記も完了し、私が思うに、成し遂げた感もあったようで、それはそれは、良かったのでは。

で、勿論いつもお世話になっている心の広い司法書士の先生のお世話になって無事、売買取引は終了です。

「いくつになっても、やれることはやってみる、やれないことはまかせればいい」のようなことをきっと曽野綾子さんもおっしゃっているように思うのです。

だからこそ、プロの真価は、お客様に流石プロだという手際の良さをお見せすること、安心感を持ってもらうこと、といつになっても叶いきらない理想を思う、京都、雨の一日です。　　　　　　　　　山本


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